담보주택 평가방법, 주택담보대출 받기 전 꼭 알아야 할 평가기준과 전략

 

집을 구입하거나 자금이 필요할 때 많은 사람들이 주택담보대출을 활용합니다. 하지만 주택담보대출의 핵심인 담보주택 평가방법에 대해 제대로 알고 계신가요? 담보주택의 평가액은 대출 금액을 결정하는 가장 중요한 요소입니다. 이 글에서는 주택담보대출을 받을 때 담보주택이 어떻게 평가되는지, 그리고 평가 방식에 따라 어떤 전략을 세워야 하는지 자세히 알아보겠습니다.

[ 목차 ]

담보주택 평가방법의 기본 원리

주택담보대출에서 집의 가치를 평가하는 방법은 정해진 순서가 있습니다. 대출승인일 기준으로 가격정보, 공시가격, 분양가액, 감정평가액 순서로 적용됩니다. 이 순서는 대출기관이 담보물의 가치를 가장 정확하고 객관적으로 평가하기 위한 기준입니다.

① 가격정보를 이용한 평가방법

가격정보는 시장에서 거래되는 실제 가격에 가장 가까운 정보입니다. KB국민은행 시세정보의 일반평균가를 우선 적용하는데, 이 정보가 없으면 한국부동산원의 시세정보를 사용합니다.

 

예를 들어, 서울 강남구에 있는 3억 5천만원의 A아파트를 구입하려고 합니다. KB국민은행 시세정보에서 이 아파트의 일반평균가는 3억 8천만원으로 나왔습니다. 이 경우 실제 매매가인 3억 5천만원과 시세정보인 3억 8천만원 중 낮은 금액인 3억 5천만원이 가격정보로 인정됩니다.

 

시세정보란 실제 시장에서 거래되는 가격의 평균값으로, 같은 아파트라도 층에 따라 가격이 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 경기도 분당구의 B아파트 15층의 시세는 5억원이지만, 필로티 구조로 되어 있는 1층의 경우에는 하한가인 4억 5천만원이 적용됩니다.

② 공시가격을 이용한 평가방법

가격정보가 없을 경우 공시가격을 적용합니다. 공시가격은 국토교통부장관이나 지자체장이 평가하고 공시한 가격입니다.

 

예를 들어, 시골에 있는 2억원의 단독주택을 구입하려는데 KB국민은행이나 한국부동산원의 시세정보가 없습니다. 이 경우 국토교통부에서 공시한 이 주택의 공시가격인 1억 5천만원을 담보주택 평가액으로 사용합니다.

 

만약 공시가격으로 평가했을 때 대출한도가 부족하면, 공시가격이 없는 것으로 보고 대출기관 부담으로 감정평가를 실시할 수 있습니다. 예를 들어, 2억원짜리 주택의 공시가격이 1억 5천만원이라서 원하는 만큼 대출을 받지 못하는 경우, 대출기관이 감정평가 비용을 부담하여 감정평가를 진행할 수 있습니다.

③ 분양가액을 이용한 평가방법

가격정보와 공시가격이 모두 없는 경우, 특정 조건을 충족하는 신규 입주 아파트에 대해서는 분양가액을 담보주택 평가액으로 적용할 수 있습니다.

 

예를 들어, 인천시에 새로 지어진 500세대 규모의 C아파트를 4억원에 분양받았습니다. 아직 입주한 지 3개월밖에 되지 않아 시세가 형성되지 않았습니다. 이 경우 분양가액인 4억원을 담보주택 평가액으로 인정받을 수 있습니다.

 

분양가액이 적용되기 위한 조건은 다음과 같습니다.

• 분양계약서 또는 입주자모집공고문상 300세대 이상인 아파트
• 신청일, 승인일 또는 실행일이 (임시)사용승인일 이후 6개월 이내인 경우

분양가액 산정 시에는 다음 사항을 유의해야 합니다.

• 재건축·재개발조합, 주택조합 등의 조합원 보유분인 경우 권리가액과 추가분담금을 포함
• 할인분양 등으로 분양가액과 실제 계약금액이 다른 경우 더 낮은 금액을 적용
• 발코니 확장비용 포함

예를 들어, 서울 강동구의 재개발 아파트를 조합원 분양받은 경우, 기존 주택의 권리가액 3억원과 추가분담금 2억원을 합쳐 총 5억원이 분양가액이 됩니다. 또한 발코니 확장비용 1,500만원을 포함하면 최종 분양가액은 5억 1,500만원이 됩니다.

④ 감정평가액을 이용한 평가방법

마지막으로, 앞의 방법들을 적용할 수 없는 경우 감정평가를 통해 주택 가치를 평가합니다.

 

예를 들어, 강원도에 있는 오래된 주택을 3억원에 구입했는데, 시세정보도 없고 공시가격도 1억원으로 너무 낮게 책정되어 있습니다. 이 경우 감정평가를 통해 주택의 가치를 재평가받을 수 있습니다. 감정평가 결과 이 주택의 가치가 2억 5천만원으로 평가되었다면, 이 금액을 담보주택 평가액으로 사용할 수 있습니다.

 

감정평가는 대출기관과 협약을 체결한 감정평가업자가 실시하며, 아파트의 경우 공동주택가격자문서의 담보가액을 감정평가액으로 간주할 수 있습니다.

 

감정평가서의 유효기간은 대출신청일로부터 6개월 이내이어야 합니다. 예를 들어, 2023년 1월 15일에 감정평가를 받았다면, 2023년 7월 14일까지만 이 감정평가서를 사용할 수 있습니다.

담보주택 평가방법에 따른 대출 전략

담보주택평가방법을 이해했다면, 이제 어떻게 이를 활용하여 대출 전략을 세울 수 있는지 알아보겠습니다.

① 집 구입 시 고려할 점: 담보가치 최대화 전략

집을 구입할 때는 담보가치를 최대화할 수 있는 전략이 필요합니다.

 

실행 방법:

• 시세 대비 적정한 매매가격으로 구입하기: 매매가격이 시세보다 높으면 대출 가능 금액이 줄어들 수 있습니다.
  
  예를 들어, 경기도 수원시의 D아파트 시세가 4억원인데 4억 5천만원에 구입계약을 체결했다면, 담보평가 시 4억원만 인정받게 됩니다. 이 경우 5천만원은 추가로 자기자금을 마련해야 합니다.

• 구입 후 감정평가 고려하기: 구입하는 집의 시세정보가 매매가격보다 낮더라도, 감정평가를 통해 더 높은 담보가치를 인정받을 수 있는 경우가 있습니다.
  
  예를 들어, 서울 마포구의 E아파트를 5억원에 구입했는데 시세정보는 4억 8천만원입니다. 이 경우 감정평가를 신청하여 실제 가치가 5억 2천만원으로 평가된다면, 더 많은 대출을 받을 수 있습니다. 단, 감정평가 수수료(약 30~50만원)를 부담해야 합니다.

• 대출 신청 전 집의 상태 개선하기: 간단한 리모델링이나 수리를 통해 집의 가치를 높일 수 있습니다.
  
  예를 들어, 3억원에 구입한 오래된 아파트의 내부를 500만원을 들여 도배, 장판, 주방 싱크대 교체 등 리모델링했더니 감정평가 시 3억 3천만원으로 평가받았습니다. 이로 인해 대출한도가 늘어나게 됩니다.

② 신규 아파트 구입자를 위한 전략: 분양가액 활용법

신규 아파트 구입자라면 분양가액을 담보평가에 활용할 수 있습니다.

 

실행 방법:

• 300세대 이상 단지 선택하기: 분양가액을 담보평가로 인정받기 위해서는 300세대 이상 단지를 선택해야 합니다.
  
  예를 들어, 대구시에 있는 250세대 규모의 F아파트는 분양가액으로 담보평가를 받을 수 없지만, 같은 지역의 350세대 규모 G아파트는 분양가액으로 담보평가를 받을 수 있습니다.

• 입주 후 6개월 이내 대출 신청하기: 사용승인일 이후 6개월이 지나면 분양가액으로 평가받을 수 없으므로, 시기를 잘 고려해야 합니다.
  
  예를 들어, 2023년 3월 15일에 입주를 시작한 아파트라면, 2023년 9월 14일까지는 분양가액으로 담보평가를 받을 수 있습니다. 그 이후에는 시세정보나 공시가격으로 평가해야 합니다.

• 발코니 확장비용 포함시키기: 분양가액에 발코니 확장비용을 포함시켜 담보가치를 높일 수 있습니다.
  
  예를 들어, 4억 5천만원 분양가의 아파트에 발코니 확장비용 1,500만원을 추가했다면, 총 4억 6,500만원이 담보주택 평가액이 될 수 있습니다.

③ 감정평가를 통한 담보가치 상승 전략

가격정보나 공시가격보다 실제 집의 가치가 높다고 판단된다면, 감정평가를 통해 담보가치를 높일 수 있습니다.

 

실행 방법:

• 감정평가 수수료 부담하기: 채무자가 감정평가 수수료를 부담하면 가격정보나 분양가액보다 감정평가액을 우선 적용받을 수 있습니다.
  
  예를 들어, 부산시 해운대구의 H아파트 시세정보는 6억원이지만, 최근 주변 아파트 가격이 많이 올랐다고 판단되면 감정평가를 신청할 수 있습니다. 감정평가 결과 6억 5천만원으로 평가된다면 이 금액으로 담보가치를 인정받을 수 있습니다.

• 구입용도에서는 매매가액이 시세정보보다 높을 때만 감정평가 가능: 구입하는 집의 매매가액이 시세정보보다 높을 때만 감정평가를 신청할 수 있습니다.
  
  예를 들어, 서울 송파구의 I아파트를 7억원에 구입하려는데 시세정보는 6억 8천만원입니다. 이 경우 감정평가를 신청할 수 있지만, 만약 시세정보가 7억 2천만원이라면 감정평가를 신청할 수 없습니다.

• 6억원 초과 주택은 감정평가 불가: 가격정보나 분양가액이 6억원을 초과하면 감정평가를 신청할 수 없으므로 주의해야 합니다.
  
  예를 들어, 경기도 성남시의 J아파트 시세정보가 6억 2천만원이라면, 감정평가를 신청할 수 없습니다. 이 경우 시세정보인 6억 2천만원이 담보주택 평가액이 됩니다.

주택담보대출, 이렇게 준비하세요

주택담보대출을 받기 위해서는 다음과 같은 준비가 필요합니다.

필요 서류 준비하기

대출 신청 시 필요한 서류를 미리 준비해둡시다.

• 신분증
• 등기부등본(부동산 등기사항전부증명서)
• 매매계약서(구입용도인 경우)
• 소득증빙서류(재직증명서, 소득금액증명원 등)
• 주민등록등본, 가족관계증명서

자신의 주택 가치 미리 확인하기

대출을 신청하기 전, KB국민은행 시세정보나 한국부동산원 시세정보를 통해 자신의 주택 가치를 미리 확인해보세요. 이를 통해 대략적인 대출 가능 금액을 예상할 수 있습니다.

대출 상환 계획 세우기

무리한 대출은 나중에 큰 부담이 될 수 있습니다. 자신의 상환 능력을 고려하여 적정한 대출 금액을 산정하고, 명확한 상환 계획을 세워야 합니다.

담보주택평가방법 이해로 똑똑한 주택담보대출 받기

주택담보대출은 단순히 돈을 빌리는 것이 아닌, 자신의 자산 가치를 활용하는 금융 전략입니다. 담보주택평가방법을 제대로 이해하고 활용한다면, 더 유리한 조건으로 대출을 받고 자산 가치를 효과적으로 활용할 수 있습니다.

 

지금까지 설명한 담보주택평가방법과 대출 전략을 활용하여, 여러분의 상황에 맞는 최적의 주택담보대출 계획을 세워보세요. 현명한 금융 결정은 안정적인 미래를 위한 첫걸음입니다.

 

도움이 필요하시면 대출 전문가나 금융기관에 상담을 요청하시고, 여러 금융기관의 대출 조건을 비교해보는 것도 좋은 방법입니다. 여러분의 주택이 가진 가치를 최대한 활용하여 더 나은 금융 계획을 세우시길 바랍니다.